Règlement Agglo Pays Basque : obligation de compensation et démarches pour louer légalement
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Un cadre réglementaire strict pour préserver le logement local
Un cadre réglementaire strict pour préserver le logement local
Au Pays basque, la location saisonnière est encadrée par un ensemble de règles précises mises en place par la Communauté d’Agglomération Pays Basque (CAPB). L’objectif est de préserver l’offre de logements pour les habitants à l’année tout en permettant un tourisme durable.
Toute personne qui souhaite louer un logement meublé pour de courtes durées (type Airbnb, Abritel, etc.) doit se conformer à plusieurs démarches :
- Déclaration préalable : l’hébergement doit être déclaré en mairie.
- Autorisation de changement d’usage : dans certaines communes, la transformation d’un logement destiné à l’habitation en meublé de tourisme nécessite une autorisation spécifique.
- Respect des normes : le logement doit répondre aux exigences de sécurité et de salubrité.
Ces obligations ne concernent pas uniquement les locations via plateformes, mais toute location meublée de courte durée lorsque le logement n’est pas la résidence principale du propriétaire. La CAPB applique ces règles afin de contenir la pression immobilière et d’éviter une raréfaction du parc locatif permanent, particulièrement dans les zones attractives.
La règle de compensation : un dispositif majeur
Depuis 2023, plusieurs communes de la CAPB appliquent la règle dite de compensation.
Cette mesure impose à un propriétaire qui souhaite posséder un logement en location saisonnière (hors résidence principale) de compenser cette perte en créant un nouveau logement à l’année dans la même commune. Il se doit de transformer en logement un local non résidentiel (bureau, commerce, garage…) d’une surface au moins égale et situé dans la même commune. Cette règle découle d’une tension immobilière croissante : dans certaines zones, la part des résidences secondaires dépasse 20 % et les loyers à l’année flambent, poussant les collectivités à encadrer strictement le changement d’usage
Cette règle s’applique uniquement dans certaines communes, classées comme zones tendues. L’objectif est clair : limiter le remplacement de logements longue durée par des locations touristiques.
En pratique, cela signifie que :
- Les propriétaires qui louent leur résidence principale pour moins de 120 jours par an ne sont pas concernés par cette compensation.
- Les résidences secondaires transformées en location saisonnière sont soumises à cette obligation.
- L’absence de compensation entraîne l’impossibilité légale de louer le bien à des touristes.
La réglementation prévoit plusieurs exceptions. Si le logement constitue votre résidence principale et que vous le louez moins de 120 jours par an, aucune compensation n’est exigée. Même chose si vous pratiquez une location mixte, par exemple louer à un étudiant neuf mois par an et à des vacanciers le reste du temps, ou si vous mettez en location une pièce indépendante de votre habitation principale qui conserve son usage d’habitation. Ces dérogations restent toutefois encadrées : les communes peuvent exiger des justificatifs (baux, factures, avis d’imposition) pour prouver le respect des conditions. Certaines municipalités ajoutent des règles spécifiques, comme des quotas de meublés autorisés ou des périodes de location limitées. Ainsi, avant tout projet, il est indispensable de vérifier les dispositions locales pour éviter un refus ou une sanction.
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Les 24 communes concernées par la réglementation renforcée
La CAPB a identifié 24 communes dans lesquelles le marché locatif est particulièrement tendu et où la règle de compensation s’applique :
Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Urrugne, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre d’Irube, Urcuit, Ustaritz et Villefranque.
Ces communes représentent les zones les plus touristiques et attractives du Pays basque.
Dans ces territoires, la location saisonnière sans respect des procédures peut entraîner :
- Des amendes pouvant atteindre 50 000 € par logement.
- L’obligation de remettre le bien sur le marché locatif classique.
La CAPB met également en place des contrôles et dispose d’un service dédié pour vérifier la conformité des locations. Le numéro d’enregistrement délivré lors de la déclaration doit figurer sur toute annonce publiée, qu’elle soit en ligne ou sur support papier.
Conseils pratiques pour rester en conformité
Pour éviter les mauvaises surprises, voici quelques recommandations :
- Vérifiez si votre commune est concernée par la règle de compensation avant de mettre votre bien en location.
- Déclarez systématiquement votre logement en mairie et obtenez un numéro d’enregistrement.
- Respectez la limite de 120 jours par an si vous louez votre résidence principale.
- Conservez toutes les preuves de conformité (attestations, autorisations, déclarations).
- Mettez à jour vos annonces avec le numéro d’enregistrement obligatoire.
Enfin, rappelez-vous que la réglementation évolue rapidement. Ce qui est valable aujourd’hui peut changer l’année prochaine. Pour cette raison, il est conseillé de consulter régulièrement le site officiel de la CAPB ou de prendre contact avec le service urbanisme de votre mairie.
Respecter ces obligations n’est pas seulement une contrainte : c’est aussi un gage de sérieux pour vos futurs locataires, et un moyen de contribuer à un tourisme équilibré et respectueux du territoire basque.
Télécharger le règlement modifié (09 juillet 2022)
Télécharger le formulaire de demande
En charge de la procédure d’enregistrement pour une demande de changement d’usage :
Communauté d’Agglomération Pays Basque – Pôle territorial Sud Pays Basque
Adresse : rue Putillenea, 64122 Urrugne
Téléphone : 05 59 48 30 85 / [email protected]
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