Location de vacances, mode d'emploi !
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Mettre un logement en location saisonnière au pays basque
Les meublés de tourisme au pays basque, font aujourd’hui partie des hébergements vers lesquels les touristes se tournent volontiers dans le cadre de leurs courts ou longs séjours. La location de ce type d’hébergement répond à des règles strictes.
Résidence secondaire : Il est possible de faire de votre résidence secondaire un meublé de tourisme, c’est-à-dire que vous pouvez la mettre en location pour une clientèle de passage, à son usage exclusif et sur de courtes périodes. Plusieurs démarches sont à effectuer. Il est possible de demander son classement, comme le ferait un hôtelier.
Résidence principale : Votre domicile (ou résidence principale) est le logement que vous occupez au moins 8 mois par an. Vous pouvez en faire un meublé de tourisme, c’est-à-dire le mettre en location durant de courtes périodes (pendant vos vacances, le week-end, …) pour une clientèle de passage et à son usage exclusif.
Quel type de logement
Le meublé de tourisme est un hébergement individuel de type villa, appartement, studio meublé proposé à la location. Les 3 conditions suivantes doivent être réunies :
- Le logement est à l’usage exclusif du locataire, c’est-à-dire que le propriétaire n’est pas présent
- Le locataire n’y élit pas domicile, il s’agit d’une clientèle de passage
- Le locataire y réside pour une courte période (location à la journée, à la semaine ou au mois) et pour une durée maximum cumulée de 90 jours
Pour être qualifié de meublé, le logement doit notamment comporter les équipements suivants :
- Meubles
- Literie
- Gazinière ou plaques chauffantes
- Réfrigérateur
- Ustensiles de cuisine
Cette rubrique ne concerne pas les chambres d’hôte
Déclarer son meublé de tourisme auprès de la commune
Deux possibilités : renseignez vous auprès de votre mairie
- La « déclaration simple » en mairie
La déclaration d’un meublé de tourisme, classé ou non, est obligatoire, sauf si le logement proposé à la location constitue la résidence principale du loueur. La résidence principale s’entend du logement occupé 8 mois minimum par an sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
Le loueur doit effectuer sa déclaration à la mairie de la commune où est situé son meublé, au moyen du formulaire CERFA n°14004. Il reçoit un accusé de réception. Un téléservice sur le site internet du Service-public.fr permet de faire cette déclaration.
Une fois rempli, le formulaire est transmis automatiquement à la mairie, si elle utilise ce téléservice, il est aussi possible de l’envoyer à la mairie par courrier recommandé avec accusé de réception ou de le déposer sur place en mairie.
Tout changement concernant les informations fournies (sur le loueur, le meublé, les périodes de location) doit faire l’objet d’une nouvelle déclaration en mairie.
À noter : si aucune déclaration n’a été effectuée, le loueur s’expose à une contravention pouvant aller jusqu’à 450 €.
- La déclaration avec numéro d’enregistrement
Dans les villes qui l’ont décidé par délibération du Conseil municipal ou intercommunal compétent, toutes les locations touristiques, qu’il s’agisse de la résidence principale ou secondaire, devront disposer d’un numéro d’enregistrement à publier dans chaque annonce de location
Par ailleurs, dans les communes ayant mis en place cette procédure d’enregistrement, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de 120 jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
Le décret n° 2017-678 du 28 avril 2017 relatif à la procédure du numéro d’enregistrement apporte des précisions. Il explicite le champ d’application : le numéro d’enregistrement sera applicable aux meublés de tourisme, qu’il s’agisse ou non de la résidence principale.
Le décret détermine les informations exigées pour l’enregistrement : ces informations concernent le loueur (identité et coordonnées) et le meublé (adresse, caractéristiques, statut de résidence principale ou non). Lors de sa déclaration par téléservice auprès de la mairie, le loueur se verra délivrer un numéro d’enregistrement composé de 13 caractères, qu’il devra publier sur son annonce en ligne.
Il convient de préciser que le décret n’a pas une portée générale. La procédure du numéro d’enregistrement ne s’applique que dans les communes ayant préalablement adopté un règlement relatif au changement d’usage, au regard du constat d’une pénurie de logements dédiés à l’habitat permanent ou d’une tension sur ce marché.
Pour les formalités au titre de cette procédure, les loueurs en meublés qui sont concernés sont invités à se rapprocher de la mairie où est situé le logement loué.
Sanctions encourues : le loueur qui n’a pas demandé de numéro d’enregistrement est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 5 000 €.
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Demande d'autorisation de changement d'usage et règle dite de compensation
Autorisation de changement d’usage
Vous devez obtenir une autorisation de la CABP pour pouvoir modifier l’usage de votre logement en meublé de tourisme (passage en meublé touristique).
Le nombre d’autorisation de changement d’usage en meublé de tourisme pouvant être accordée, par propriétaire est limitée à une pour la zone 1 et deux pour la zone 2.
L’autorisation délivrée sera accordée à titre personnel et n’est pas cessible ou transmissible en cas de mutation du local.
Zone 1 – Forte tension : Anglet, Biarritz, Bidart, Guétary, Ciboure, Urrugne, Saint-Jean-de-Luz, Hendaye. Le nombre d’autorisations est limité à une par propriétaire.
Zone 2 – Tension modérée : Ascain, Ahetze, Arbonne, Arcangues, Bassussarry, Bayonne. Le nombre d’autorisations est limité à deux par propriétaire.
Zone 3 : Faible tension : Jatxou, St-Pierre-d’Irube, Mouguerre, Lahonce, Villefranque, Urcuit, Ustaritz, Larressore, Biriatou, Boucau. Le nombre d’autorisations n’est pas limité.
Le non-respect de cette obligation est sanctionné par une amende civile pouvant aller jusqu’à 50 000 €. La remise en l’état initial du logement et une astreinte de 1 000 € par jour et par m2 peuvent être ordonnées.
Télécharger le formulaire de demande
Ce dispositif exclus, les locaux constituant la résidence principale du demandeur, mis à la location, de manière répétée à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, sont exonérés de demande de changement d’usage, conformément à l’article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation. La durée de location cumulée ne doit pas excéder 120 jours par an.
La résidence principale est définie de la manière suivante : logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raisons de santé ou cas de force majeure, soit par le propriétaire, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.
Règlement de la communauté d’agglomération pays basque fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage
Règle dite de compensation
L’obtention de cette autorisation est soumise au respect d’une règle dite de compensation. Cette règle vous impose d’acheter une surface équivalente d’un local commercial que vous devrez transformer en local d’habitation.
Sont concernés les villes : D’Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint Jean de Luz, Saint Pierre d’Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz et Villefranque.
Règlement de la communauté d’agglomération Pays Basque
Ce dispositif exclus, les locations dans les résidences principales des propriétaires, avec un maximum de jours de location fixé à 120 jours/an, les locations de neuf mois pour étudiants et les locations dans l’emprise foncière de la résidence principale.
Autres règles à respecter
- Contrat de location
- Assurance : Il n’y a pas d’obligation d’assurance pour un meublé de tourisme destiné à la location saisonnière. Le propriétaire du bien peut souscrire lui-même une assurance, mais il peut aussi vous imposer de prendre une assurance en tant que locataire. Cette obligation doit alors être prévue dans le contrat de location. Le propriétaire peut même préciser quelles garanties vous devrez souscrire.
- Fiche de police : Toute personne qui donne en location un hébergement touristique à un client de nationalité étrangère doit lui faire remplir une fiche individuelle de police.
- Impôts sur le revenu
- Cotisations sociales
- Collecter la taxe de séjour
- Faire classer son logement (non obligatoire)
Textes de loi et références
Code du tourisme : articles L324-1 à L324-2-1
Classement et déclaration en mairie des meublés de tourisme
Code du tourisme : articles D324-1 à R324-8
Définition et déclaration en mairie des meublés de tourisme
Code de la construction et de l’habitation : articles L631-7 à L631-10
Autorisation de changement d’usage d’un bien immobilier
Code de la construction et de l’habitation : article L651-2
Sanction civile en cas de changement d’usage non autorisé
Code de la construction et de l’habitation : article L651-3
Sanction pénale en cas de dissimulation de local soumis à autorisation de changement d’usage
Arrêté du 2 août 2010 fixant les normes et la procédure de classement des meublés de tourisme
Arrêté du 6 décembre 2010 relatif aux organismes de contrôle des meublés de tourisme
Référence : Service public mise à jour le 01 janvier 2022
